ΕΝΦΙΑ και ενοίκια: τι αλλάζει με τις νέες μειώσεις φόρων και ποιοι κερδίζουν
Ανοίγει νέο παράθυρο ελαφρύνσεων στη φορολογία ακινήτων, με δύο αλλαγές που αγγίζουν άμεσα ιδιοκτήτες: μεγάλη μείωση στον ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς και χαμηλότερο συντελεστή φόρου για ένα «μεσαίο» κομμάτι εισοδήματος από ενοίκια. Το ζητούμενο δεν είναι μόνο το όφελος, αλλά και το ποιοι πιάνουν τα κριτήρια και πώς θα εφαρμοστεί στην πράξη. Σε αυτό το άρθρο θα δεις καθαρά τι ισχύει, ποια είναι τα σημεία-κλειδιά και τι να προσέξεις.
Για το ευρύτερο πλαίσιο των αλλαγών στη φορολογία ακινήτων, δες και την ανάλυσή μας για τις νέες κλίμακες και τις εκπτώσεις στον ΕΝΦΙΑ.
Ποια είναι η βασική αλλαγή στον ΕΝΦΙΑ για μικρούς οικισμούς
Η νέα ρύθμιση προβλέπει ότι ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται στο μισό για κύριες κατοικίες που βρίσκονται σε οικισμούς με πληθυσμό κάτω από 1.500 κατοίκους. Παράλληλα, «ανοίγει» η συζήτηση για πλήρη κατάργηση του φόρου το 2027, εφόσον προχωρήσει η πολιτική δέσμευση στο επόμενο στάδιο.
Τι σημαίνει “κύρια κατοικία” στην πράξη
Ως γενικός κανόνας, το κράτος στηρίζεται στη δηλωμένη κύρια κατοικία στα φορολογικά στοιχεία (και στις διασταυρώσεις που ακολουθούν). Αυτό κάνει κρίσιμη τη σωστή αποτύπωση της ακίνητης περιουσίας και των στοιχείων κατοικίας.
Ποιοι ιδιοκτήτες μπορούν να δουν πραγματικό όφελος
Η μείωση στον ΕΝΦΙΑ έχει νόημα για όσους:
Ζουν ή δηλώνουν ως κύρια κατοικία ακίνητο σε οικισμό κάτω των 1.500 κατοίκων
Πότε το όφελος φαίνεται καθαρά
-
Όταν πρόκειται για κύρια κατοικία (όχι δευτερεύουσα/εξοχική).
-
Όταν τα στοιχεία ακινήτου παραμένουν σωστά και ενημερωμένα.
-
Όταν δεν υπάρχουν λάθη σε τετραγωνικά, ποσοστά συνιδιοκτησίας ή άλλα βασικά πεδία.
Τι να προσέξεις πριν “μετρήσεις” τη μείωση
Η εμπειρία δείχνει ότι τα μεγαλύτερα προβλήματα εμφανίζονται από λάθος ή ελλιπή στοιχεία στην εικόνα του ακινήτου. Για πρακτική προετοιμασία, δες τον οδηγό μας για τις φορολογικές δηλώσεις και το myAADE, επειδή εκεί «δένουν» πολλές κρίσιμες διορθώσεις και διασταυρώσεις που επηρεάζουν και την ακίνητη περιουσία.
Τι αλλάζει στη φορολογία εισοδήματος από ενοίκια (12.000€–24.000€)
Η δεύτερη αλλαγή αφορά τα εισοδήματα από μισθώματα: ο φόρος για το τμήμα εισοδήματος μεταξύ 12.000€ και 24.000€ μειώνεται στο 25%. Με απλά λόγια, η κλίμακα γίνεται ευνοϊκότερη για όσους βρίσκονται στη “μεσαία ζώνη” εσόδων από ενοίκια.
Γιατί έχει σημασία αυτή η κλίμακα
Πολλοί ιδιοκτήτες δεν βρίσκονται ούτε στα πολύ χαμηλά ούτε στα πολύ υψηλά εισοδήματα από μισθώσεις. Αυτή η κατηγορία συχνά «πιάνει» μεγαλύτερο φορολογικό βάρος, ειδικά όταν συνυπολογίζει και άλλες υποχρεώσεις. Η μείωση στο 25% μειώνει την πίεση σε ένα σημείο που επηρεάζει άμεσα τη ρευστότητα του ιδιοκτήτη.
Ποιοι ωφελούνται περισσότερο
Κερδίζουν καθαρά όσοι:
-
Έχουν σταθερά μισθώματα που τους ανεβάζουν πάνω από τα 12.000€.
-
Δηλώνουν κανονικά τα εισοδήματα από ενοίκια και δεν «σπάνε» μισθώσεις εκτός πλαισίου.
-
Έχουν μία ή περισσότερες μισθώσεις που συνολικά “κάθονται” μέσα στο εύρος 12.000€–24.000€.
Για το πώς διαμορφώνεται η αγορά (τιμές, ενοίκια, επιτόκια) και πώς αυτό επηρεάζει τις αποφάσεις ιδιοκτητών, δες και το σχετικό μας θέμα για την αγορά ακινήτων το 2026.
Πού θα “φανούν” οι αλλαγές και πώς τις παρακολουθείς επίσημα
Οι νέες ρυθμίσεις συνήθως περνούν στην πράξη μέσα από:
-
τις εκκαθαρίσεις/πράξεις που αφορούν τον ΕΝΦΙΑ,
-
τις δηλώσεις εισοδήματος και τα έντυπα μισθώσεων,
-
τις διασταυρώσεις στοιχείων κατοικίας, ιδιοκτησίας και μισθωμάτων.
Για επίσημη ενημέρωση και πρόσβαση στις σχετικές υπηρεσίες, η ΑΑΔΕ συγκεντρώνει τις βασικές επιλογές στην ενότητα Δήλωση Ε9 / ΕΝΦΙΑ.
Τι να περιμένουμε το επόμενο διάστημα
Το επόμενο διάστημα θα ξεκαθαρίσουν οι λεπτομέρειες εφαρμογής (κριτήρια, αποδείξεις κύριας κατοικίας, τεχνικά βήματα και χρόνοι εκκαθάρισης). Η ουσία, όμως, είναι ήδη σαφής: το κράτος στοχεύει σε στοχευμένες ελαφρύνσεις (μικροί οικισμοί) και σε πιο ήπια φορολόγηση της “μεσαίας” ζώνης ενοικίων, με προοπτική περαιτέρω αλλαγών ως το 2027.
