Τι αλλάζει στη φορολογία ακινήτων και γιατί «δένει» πλέον με την ανθεκτικότητα
Η φορολογία ακινήτων μπαίνει σε μια νέα φάση, με δύο παράλληλες εξελίξεις που επηρεάζουν άμεσα τους ιδιοκτήτες: από τη μία ενεργοποιούνται νέες φορολογικές κλίμακες και διευρύνονται συγκεκριμένες εκπτώσεις στον ΕΝΦΙΑ, και από την άλλη η αξία ενός ακινήτου συνδέεται όλο και πιο άμεσα με το πόσο «αντέχει» — όχι μόνο ως κατασκευή, αλλά και ως υποδομή μέσα σε μια περιοχή που δοκιμάζεται από καιρικά άκρα, κινδύνους και φθορά.
Με απλά λόγια: δεν αρκεί να έχεις τετραγωνικά και θέση. Μετρά όλο και περισσότερο αν το ακίνητο βρίσκεται σε ζώνη που προστατεύεται, αν οι υποδομές λειτουργούν, αν μειώνεται ο κίνδυνος από πλημμύρες ή πυρκαγιές, και αν το ίδιο το κτίριο έχει χαρακτηριστικά που περιορίζουν τον κίνδυνο ζημιάς.
Για ευρύτερο πλαίσιο, μπορείς να δεις και την ανάλυσή μας για το πώς κινείται η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα το 2026, καθώς οι φορολογικές αλλαγές «κουμπώνουν» πάνω σε μια αγορά που ήδη πιέζεται από κόστος, επιτόκια και ενοίκια.
Νέες κλίμακες και τι σημαίνουν πρακτικά για τον ιδιοκτήτη
Οι νέες κλίμακες στη φορολογία δεν αφορούν μόνο την «ετήσια δήλωση». Αλλάζουν το πώς υπολογίζεται το καθαρό διαθέσιμο εισόδημα ενός νοικοκυριού και, τελικά, το πόσο εύκολα μπορεί κάποιος να καλύψει ΕΝΦΙΑ, δόσεις δανείου ή έξοδα συντήρησης.
Πού φαίνεται το αποτέλεσμα στην καθημερινότητα
Στην πίεση ρευστότητας
Αν ανεβαίνει η συνολική επιβάρυνση, ο ιδιοκτήτης κόβει πρώτα από συντήρηση. Αυτό όμως γυρίζει μπούμερανγκ στην αξία.
Στη στρατηγική «κρατάω ή πουλάω»
Σε περιόδους αλλαγών, πολλοί ιδιοκτήτες επανεκτιμούν αν τους συμφέρει να διατηρούν ακίνητα με χαμηλή απόδοση ή υψηλό κόστος.
Στην ανάγκη για σωστά στοιχεία
Όταν οι εκπτώσεις ή οι απαλλαγές εξαρτώνται από προϋποθέσεις, τα λάθη στα στοιχεία ακινήτων κοστίζουν. Χρήσιμο σημείο αναφοράς, ειδικά για το διοικητικό σκέλος, είναι ο οδηγός μας για φορολογικές δηλώσεις 2026 στο myAADE, ώστε να μην «χάνεται» ό,τι δικαιούται ο πολίτης από παραλείψεις.
Εκπτώσεις στον ΕΝΦΙΑ: τι αξίζει να προσέξει ο ιδιοκτήτης
Το μεγάλο πρακτικό κομμάτι για τον ΕΝΦΙΑ είναι ότι οι εκπτώσεις μετατρέπονται σε εργαλείο συμπεριφοράς: η Πολιτεία «σπρώχνει» τους ιδιοκτήτες προς επιλογές που μειώνουν τον κίνδυνο (και άρα τη μελλοντική ζημιά), όπως η ασφάλιση κατοικίας απέναντι σε φυσικές καταστροφές.
Η έκπτωση που ξεχωρίζει: ασφάλιση κατοικίας
Εδώ χρειάζεται ψυχραιμία και ακρίβεια: η έκπτωση δεν είναι «γενική». Εξαρτάται από προϋποθέσεις (τύπο κάλυψης, διάρκεια, σωστή καταχώριση στοιχείων), και ενεργοποιείται μέσω επίσημης διαδικασίας.
Η θεσμική πηγή για να το κάνει κάποιος σωστά είναι η ΑΑΔΕ – Αίτηση χορήγησης μείωσης ΕΝΦΙΑ ασφαλισμένων κατοικιών.
Αν κάποιος θέλει να αξιοποιήσει την έκπτωση, ο «κανόνας-κλειδί» είναι να ταιριάξει απόλυτα η ασφάλιση με τα στοιχεία του ακινήτου, γιατί οι ασυμφωνίες συνήθως μπλοκάρουν ή καθυστερούν τη διαδικασία.
Τι σημαίνει αυτό; (με ρεαλιστικούς όρους)
-
Αν έχεις ακίνητο με αυξημένο κίνδυνο (π.χ. πλημμύρα/πυρκαγιά), η ασφάλιση παύει να είναι «πολυτέλεια».
-
Η έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ μειώνει μέρος του κόστους, αλλά δεν καλύπτει το ρίσκο από μόνη της.
-
Όσο πιο τεκμηριωμένα είναι τα στοιχεία, τόσο λιγότερες τριβές θα έχεις με πλατφόρμες, αιτήσεις και διορθώσεις.
Η «ανθεκτικότητα» ως παράγοντας αξίας: γιατί μπαίνει στο παιχνίδι τώρα
Το πιο ενδιαφέρον —και πιο «καινούργιο»— στοιχείο είναι η σύνδεση αξίας ακινήτου με την ανθεκτικότητα. Ακόμη κι όταν αυτό δεν αποτυπώνεται σε έναν ενιαίο, πανεθνικό «δείκτη», η αγορά ήδη το τιμολογεί με τρεις τρόπους: μέσω ασφαλίστρων, μέσω τραπεζικής αξιολόγησης κινδύνου και μέσω πραγματικής ζήτησης.
Τι εννοούμε «ανθεκτικότητα» στην πράξη
Ανθεκτικότητα κτιρίου
Υλικά, συντήρηση, αντισεισμική συμπεριφορά, προστασία από υγρασία/θερμικές καταπονήσεις.
Ανθεκτικότητα υποδομών περιοχής
Αποχέτευση/αντιπλημμυρικά, πρόσβαση, ηλεκτροδότηση, βασικές δημόσιες υπηρεσίες που αντέχουν σε πίεση.
Ανθεκτικότητα ως «κόστος ρίσκου»
Αν μια περιοχή πληρώνει ακριβότερα για ασφάλιση ή έχει ιστορικό ζημιών, αυτό περνά στην αξία και στην απόδοση.
Τι να περιμένουμε στη συνέχεια
Το πιθανότερο σενάριο είναι ότι το 2026 θα δούμε περισσότερα «έμμεσα» εργαλεία σύνδεσης αξίας με ανθεκτικότητα: μεγαλύτερη βαρύτητα σε ασφάλιση, πιο αυστηρή τεκμηρίωση για εκπτώσεις και καλύτερη στόχευση μέτρων ανά περιοχή. Για τον ιδιοκτήτη, το μήνυμα είναι καθαρό: η φορολογία δεν θα κοιτά μόνο την ιδιοκτησία ως τίτλο, αλλά όλο και περισσότερο την ιδιοκτησία ως ρίσκο και ως ευθύνη.
Και αυτό αλλάζει τη στρατηγική: όποιος επενδύει σε συντήρηση, ασφάλιση και πραγματική «θωράκιση», προστατεύει ταυτόχρονα αξία και φορολογικό προφίλ.
