«Θα χρειάζεται το σπίτι να είναι ανακαινισμένο και ενεργειακά εξοπλισμένο για να πουληθεί ή να νοικιαστεί;» Τι ισχύει χωρίς φήμες
Κυκλοφορεί έντονα ότι η κυβέρνηση θα φέρει μέτρα που θα «δένουν» την πώληση ή την ενοικίαση με υποχρεωτικές εργασίες, όπως ανακαίνιση, αλλαγές σε πόρτες/κουφώματα ή εγκατάσταση συγκεκριμένου εξοπλισμού (π.χ. ηλιακός θερμοσίφωνας).
Αυτή τη στιγμή, δεν υπάρχει επίσημος, γενικός “κόφτης” που να λέει ότι «αν δεν κάνεις Χ εργασίες, δεν μπορείς να πουλήσεις/νοικιάσεις».
Υπάρχει όμως ένα πραγματικό υπόβαθρο που γεννά την ανησυχία: οι ήδη ισχύουσες υποχρεώσεις γύρω από το ΠΕΑ και το νέο ευρωπαϊκό πλαίσιο για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων που θα πρέπει να εφαρμοστεί τα επόμενα χρόνια.
Τι ισχύει σήμερα στην Ελλάδα για πώληση και ενοικίαση
Σήμερα, ο βασικός «κανόνας παιχνιδιού» δεν είναι “ανακαινισμένο και ενεργειακά εξοπλισμένο”, αλλά το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ).
Το ΠΕΑ είναι το κεντρικό υποχρεωτικό στοιχείο
-
Η έκδοση ΠΕΑ είναι υποχρεωτική σε συγκεκριμένες περιπτώσεις (π.χ. μισθώσεις/μεταβιβάσεις) και ο αριθμός του συχνά ζητείται στη διαδικασία μίσθωσης/συμβολαιογραφικών πράξεων, ανάλογα με το πλαίσιο και τις εφαρμοστικές απαιτήσεις. (Ενδεικτική τεκμηρίωση για την υποχρέωση αναγραφής/χρήσης ΠΕΑ στα μισθωτήρια αναφέρεται και σε ενημερωτικά σημειώματα της φοροτεχνικής κοινότητας.)
Τι δεν ισχύει ως γενικός κανόνας (μέχρι στιγμής)
-
Δεν υπάρχει σήμερα οριζόντια απαίτηση του τύπου «αν δεν έχεις ηλιακό θερμοσίφωνα, δεν νοικιάζεις».
-
Δεν υπάρχει οριζόντιος κανόνας «πρέπει να κάνεις ανακαίνιση/πόρτες κλάσης Χ για να πουλήσεις».
-
Οι τεχνικές προδιαγραφές (π.χ. πόρτες ασφαλείας, υλικά, κουφώματα) μπορεί να “μπαίνουν” σε ανακαινίσεις/νέες κατασκευές μέσω κανονισμών και μελετών, αλλά αυτό είναι διαφορετικό από έναν καθολικό κόφτη για κάθε αγγελία.
Από πού προκύπτει η ανησυχία: το νέο ευρωπαϊκό πλαίσιο για τα κτίρια
Ο λόγος που το θέμα «φουντώνει» είναι ότι η ΕΕ έχει πλέον νέο θεσμικό πλαίσιο για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων (EPBD). Αυτό δεν σημαίνει αυτομάτως “απαγορεύεται να νοικιάσεις”, αλλά σημαίνει ότι οι χώρες θα πρέπει να κινηθούν προς μαζική αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος σε βάθος χρόνου.
Το επίσημο κείμενο είναι η Οδηγία (ΕΕ) 2024/1275 και είναι διαθέσιμο στην EUR-Lex εδώ: Οδηγία (ΕΕ) 2024/1275 (EPBD) – EUR-Lex.
Τι σημαίνει αυτό με απλά λόγια
-
Η ΕΕ πιέζει για ανακαινίσεις και ενεργειακή αναβάθμιση ώστε να μειωθεί η κατανάλωση ενέργειας και οι εκπομπές από τα κτίρια.
-
Σε αρκετές χώρες, η δημόσια συζήτηση έχει ήδη ανοίξει για το αν θα μπουν στο μέλλον ελάχιστα επίπεδα ενεργειακής απόδοσης σε συγκεκριμένες κατηγορίες κτιρίων.
-
Για να γίνει οποιαδήποτε ουσιαστική αλλαγή στην Ελλάδα, απαιτείται εθνική ενσωμάτωση (νόμος/ρυθμίσεις) με μεταβατικές περιόδους, εξαιρέσεις και χρηματοδοτικά εργαλεία.
«Ανακαινισμένο και ενεργειακά εξοπλισμένο»: τι μπορεί να εννοούν όσοι το λένε στις ειδήσεις
Η φράση αυτή συνήθως «πατά» πάνω σε δύο άξονες που συζητούνται:
1) Ενεργειακή αναβάθμιση (η “ουσία”)
Αυτό αφορά πράγματα όπως:
-
μόνωση (κέλυφος),
-
κουφώματα,
-
συστήματα θέρμανσης/ψύξης,
-
παραγωγή ζεστού νερού χρήσης,
-
έξυπνοι θερμοστάτες/διαχείριση.
Εδώ έχει νόημα να μιλά κανείς για “ενεργειακά εξοπλισμένο”, γιατί αφορά πραγματική κατανάλωση και κόστος.
2) Ανακαίνιση λειτουργικότητας/ασφάλειας (η “εικόνα”)
Η «ανακαίνιση» στις ειδήσεις συχνά περιγράφει ένα πακέτο εργασιών που κάνει το ακίνητο:
-
πιο ελκυστικό στην αγορά,
-
πιο λειτουργικό,
-
πιο «ασφαλές» (π.χ. πόρτες/ηλεκτρολογικά/υδραυλικά).
Αυτό όμως, μέχρι να δούμε επίσημο κείμενο, είναι περισσότερο γλώσσα αγοράς/πολιτικής επικοινωνίας και λιγότερο σαφής νομική υποχρέωση.
Τι ανακοινώνεται ως πολιτική κατεύθυνση στην Ελλάδα: περισσότερο κίνητρα, όχι “κόφτης” (μέχρι τώρα)
Από τις δημόσιες τοποθετήσεις που έχουν καλυφθεί, η κυβερνητική κατεύθυνση στη στέγαση έχει περιγράψει κυρίως:
-
προγράμματα ανακαίνισης/ενεργειακής αναβάθμισης (με επιδότηση) για να ανοίξουν κλειστά ακίνητα και να αυξηθεί η προσφορά,
-
παρεμβάσεις στήριξης ενοικιαστών.
Αυτό μοιάζει περισσότερο με πολιτική “καρότου” (κίνητρα) παρά με άμεσο “μαστίγιο” (απαγόρευση μίσθωσης/πώλησης).
Τι σημαίνει αυτό πρακτικά
Για ιδιοκτήτη που θέλει να πουλήσει ή να νοικιάσει
-
Σήμερα: το κρίσιμο είναι να έχεις τα νόμιμα έγγραφα και, όπου απαιτείται, ΠΕΑ σε ισχύ/διαδικασία.
-
Αύριο/μεσοπρόθεσμα: είναι πιθανό να αυξηθεί η πίεση (και μέσω κινήτρων) για ενεργειακή αναβάθμιση, ειδικά στα παλαιότερα ακίνητα, επειδή εκεί στοχεύει η ευρωπαϊκή πολιτική.
Για ενοικιαστή που ανησυχεί ότι «θα μειωθούν τα σπίτια»
-
Αν υπάρξει κάποια θεσμική αλλαγή, θα προκύψει με μεταβατικές περιόδους. Στην πράξη, κανένα μεγάλο μέτρο δεν μπορεί να εφαρμοστεί χωρίς χρόνο προσαρμογής και χωρίς εργαλεία χρηματοδότησης, γιατί αλλιώς θα συμπιέσει την προσφορά.
Για την αγορά (μεσίτες/επενδυτές/τεχνικά επαγγέλματα)
-
Αν ενισχυθούν προγράμματα ανακαίνισης/ενεργειακής αναβάθμισης, θα αυξηθεί η ζήτηση για εργασίες που ανεβάζουν ενεργειακή κατηγορία και μειώνουν λειτουργικό κόστος.
-
Η «αξία» του ΠΕΑ και της ενεργειακής κατηγορίας θα μετρά όλο και περισσότερο σε τιμή και ενοίκιο.
Μίνι οδηγός 60 δευτερολέπτων: πώς ξεχωρίζεις είδηση από φήμη
-
Υπάρχει κείμενο νόμου/διαβούλευση ή επίσημη ανακοίνωση υπουργείου;
-
Υπάρχουν ημερομηνίες, μεταβατικές διατάξεις και εξαιρέσεις;
-
Αναφέρεται καθαρά αν αφορά ενοικίαση, πώληση ή μόνο επιδότηση αναβάθμισης;
Αν λείπουν αυτά, συνήθως μιλάμε για συζήτηση/σενάρια και όχι για κλειδωμένο μέτρο.
Τι να περιμένουμε στη συνέχεια
Το ουσιαστικό είναι να παρακολουθήσουμε:
-
αν και πώς η Ελλάδα θα εξειδικεύσει την εφαρμογή του νέου ευρωπαϊκού πλαισίου,
-
ποια προγράμματα/κίνητρα θα «τρέξουν» για ενεργειακές αναβαθμίσεις,
-
αν θα ανοίξει επίσημα συζήτηση για ελάχιστες προϋποθέσεις σε συγκεκριμένες περιπτώσεις και με ποιο χρονοδιάγραμμα.
Μέχρι να υπάρξει επίσημο κείμενο, το σωστό μήνυμα προς τον πολίτη είναι: μην πανικοβάλλεστε από τη φρασεολογία. Σήμερα δεν υπάρχει καθολικός “κόφτης” τύπου «ανακαινισμένο και ενεργειακά εξοπλισμένο αλλιώς δεν…». Υπάρχει όμως μια καθαρή τάση: η ενεργειακή απόδοση θα παίζει όλο και μεγαλύτερο ρόλο.
