Στεγαστικό 2026: τι αλλάζει σε ενοίκια, βραχυχρόνιες μισθώσεις και κίνητρα για μακροχρόνια κατοικία

Στεγαστικό 2026: τι αλλάζει σε ενοίκια, βραχυχρόνιες μισθώσεις και κίνητρα για μακροχρόνια κατοικία

Τι συνέβη και γιατί αφορά άμεσα τα νοικοκυριά

Στις 27 Ιανουαρίου 2026 ήρθε στο προσκήνιο ένα νέο πακέτο παρεμβάσεων για το στεγαστικό, με έμφαση στην αύξηση της προσφοράς κατοικίας και σε στοχευμένους κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η κυβέρνηση τοποθετεί το στεγαστικό στην κορυφή των κοινωνικών πιέσεων, με κεντρικό πρόβλημα την επιμονή των υψηλών ενοικίων και του συνολικού κόστους κατοικίας.

Το κρίσιμο για τον πολίτη δεν είναι το σύνθημα, αλλά το «πώς»:

• ποιοι δικαιούνται άμεση στήριξη,

• τι αλλάζει στη βραχυχρόνια μίσθωση σε συγκεκριμένες ζώνες,

• ποια κίνητρα μπαίνουν για να βγουν περισσότερα σπίτια στη μακροχρόνια αγορά,

• και ποια βήματα χρειάζεται να κάνει κάποιος για να προστατευτεί ή να αξιοποιήσει νόμιμα τις αλλαγές.

Η βασική κατεύθυνση: από τη ζήτηση στην προσφορά

Ο σχεδιασμός μετακινεί το βάρος από πολιτικές που «κυνηγούν» τη ζήτηση προς πολιτικές που αυξάνουν το απόθεμα κατοικιών, ιδίως για μακροχρόνια μίσθωση. Στον πυρήνα μπαίνουν κίνητρα προς εταιρείες και επενδυτές για να χτίσουν ή να μετατρέψουν ακίνητα που θα ενοικιάζονται μακροχρόνια, με ελάχιστη δέσμευση δεκαετίας και με προκαθορισμένο ανώτατο μίσθωμα για τα έργα που θα ενταχθούν στο πλαίσιο.

Αυτό το μοντέλο στοχεύει να επιστρέψει, έστω μερικώς, η ισορροπία σε αγορές όπου η προσφορά δεν επαρκεί.

Μέτρο Α: Επιστροφή ενοικίου για συγκεκριμένους εργαζόμενους εκτός έδρας

Ποιοι αφορά

Στο πακέτο περιλαμβάνονται στοχευμένες επιστροφές ενοικίου για εκπαιδευτικούς, γιατρούς και νοσηλευτές που μισθώνουν κατοικία στον τόπο υπηρεσίας τους εκτός Περιφέρειας Αττικής (με ειδική αναφορά για την Περιφερειακή Ενότητα Νήσων) και εκτός Περιφερειακής Ενότητας Θεσσαλονίκης. Προβλέπεται επιστροφή δύο ενοικίων αντί ενός, χωρίς εισοδηματικά κριτήρια.

Τι σημαίνει «δύο ενοίκια τον χρόνο» στην πράξη

Η ρύθμιση περιγράφει ετήσια ενίσχυση ισοδύναμη με δύο μηνιαία μισθώματα. Για έναν εργαζόμενο που πληρώνει υψηλό ενοίκιο σε περιοχή υπηρεσίας, το μέτρο μειώνει το ετήσιο βάρος και λειτουργεί ως κίνητρο παραμονής.

Τι να κάνεις αν σε αφορά

1. Έλεγξε ότι η μίσθωση είναι ορθή και δηλωμένη με τα σωστά στοιχεία.

2. Κράτησε διαθέσιμα τα αποδεικτικά πληρωμών και τη σύμβαση.

3. Παρακολούθησε τις εφαρμοστικές οδηγίες για τον τρόπο καταβολής (διαδικασία, δικαιολογητικά, χρονοδιάγραμμα).

Μέτρο Β: Νέοι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε «κορεσμένες» ζώνες

Θεσσαλονίκη: είσοδος περιορισμών στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα

Προβλέπονται περιορισμοί για ακίνητα στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης, με λογική αντίστοιχη με το καθεστώς που ισχύει ήδη στα 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικά Διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων.

Αθήνα: παράταση της αναστολής νέων εγγραφών μέχρι τέλος 2026

Για το κέντρο της Αθήνας, η αναστολή εγγραφής νέων ακινήτων στο μητρώο βραχυχρόνιας διαμονής έχει ορίζοντα έως 31 Δεκεμβρίου 2026, σύμφωνα με δημοσιευμένες αναφορές για το πλαίσιο του 2026.

Η «λεπτομέρεια» που αλλάζει τις μεταβιβάσεις

Σε περιοχές όπου εφαρμόζονται οι περιορισμοί, αν το ακίνητο μεταβιβαστεί για οποιαδήποτε αιτία, διαγράφεται από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και δεν είναι δυνατή η επανεγγραφή του όσο διαρκεί ο περιορισμός.

Αυτό το σημείο είναι καθοριστικό για:

• αγοραπωλησίες,

• δωρεές/γονικές παροχές,

• μεταβιβάσεις με οποιονδήποτε νόμιμο τρόπο.

Τι να κάνεις ως ιδιοκτήτης/διαχειριστής βραχυχρόνιας μίσθωσης

• Μην βασιστείς σε «αυτόματη συνέχιση» της άδειας μετά από μεταβίβαση, όπου ισχύουν περιορισμοί.

• Κάνε έλεγχο ζώνης πριν από κάθε κίνηση (αγορά, πώληση, μεταβίβαση, αλλαγή διαχείρισης).

• Αν σκέφτεσαι να βγεις από τη βραχυχρόνια μίσθωση και να περάσεις σε μακροχρόνια, αξιολόγησε τη φορολογική εικόνα και τις υποχρεώσεις, με ψυχρή αριθμητική.

Πρόστιμα και συμμόρφωση

Σε δημοσιευμένες αναφορές για τον έλεγχο μέσω ΑΑΔΕ, αναφέρεται διοικητικό πρόστιμο που μπορεί να φτάσει σε ποσοστό του εισοδήματος από τη βραχυχρόνια μίσθωση, με ελάχιστο ποσό, σε περίπτωση παραβίασης κανόνων σε περιορισμένες ζώνες.
(Ο πολίτης χρειάζεται εδώ απόλυτη προσοχή στις τελικές διατυπώσεις του νόμου και στις οδηγίες εφαρμογής.)

Μέτρο Γ: «Κατασκευάζω-Νοικιάζω» για αύξηση της προσιτής στέγης

Τι είναι και ποιον αφορά

Το νέο πρόγραμμα «Κατασκευάζω-Νοικιάζω» (Build to Rent) επιτρέπει σε νομικά πρόσωπα του κλάδου κατασκευών ή διαχείρισης ακινήτων να κατασκευάσουν νέες κατοικίες ή να μετατρέψουν υφιστάμενα ακίνητα άλλης χρήσης σε κατοικίες, με αποκλειστικό σκοπό τη μακροχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον δέκα έτη και με προκαθορισμένο μίσθωμα.

Τι σημαίνει για τον ενοικιαστή

Αν λειτουργήσει σωστά, το μοντέλο μπορεί να προσθέσει στην αγορά «θεσμική» προσφορά κατοικιών με:

• πιο προβλέψιμο πλαίσιο,

• μεγαλύτερη σταθερότητα,

• και, σε ιδανικό σενάριο, λιγότερες ακραίες αυξήσεις.

Αυτό δεν λύνει άμεσα την πίεση σε όλες τις περιοχές. Μπορεί όμως να δημιουργήσει μια νέα «δεξαμενή» κατοικιών που σήμερα δεν υπάρχει.

Τι να προσέξεις αν ψάχνεις σπίτι

• Μην περιμένεις άμεση αλλαγή τιμών από έργα που χρειάζονται χρόνο για να ολοκληρωθούν.

• Παρακολούθησε πότε θα εμφανιστούν οι πρώτες διαθέσιμες κατοικίες αυτού του τύπου και με ποιους όρους.

• Κράτησε αρχείο με μισθωτήρια, αυξήσεις, κοινόχρηστα και λοιπά κόστη. Σε περιβάλλον αλλαγών, το «χαρτί» σε προστατεύει.

Μέτρο Δ: Φορολογικές παρεμβάσεις και κίνητρα που επηρεάζουν έμμεσα τα ενοίκια

Νέα κλίμακα σε εισοδήματα από ενοίκια

Από το φορολογικό έτος 2026 θεσπίζεται ενδιάμεσος συντελεστής είκοσι πέντε τοις εκατό για εισόδημα από ενοίκια από δώδεκα χιλιάδες έως είκοσι τέσσερις χιλιάδες ευρώ, με δημοσιευμένη εκτίμηση ωφελούμενων ιδιοκτητών.

Γιατί έχει σημασία αυτό

Όταν το φορολογικό περιβάλλον γίνεται πιο «ομαλό» σε συγκεκριμένη κλίμακα, κάποιοι ιδιοκτήτες ενδέχεται να νιώσουν μικρότερη πίεση για επιθετικές αυξήσεις. Αυτό δεν αποτελεί εγγύηση, αλλά λειτουργεί ως παράγοντας που μπορεί να επηρεάσει συμπεριφορές, ειδικά σε μακροχρόνιες μισθώσεις.

Πρακτικός οδηγός: τι να κάνει ο πολίτης, χωρίς πανικό και χωρίς εικασίες

Για ενοικιαστές

1. Ζήτησε πάντα γραπτή συμφωνία και καθαρούς όρους αναπροσαρμογής.

2. Μην αφήνεις «γκρίζα» σημεία σε κοινόχρηστα, επισκευές και διάρκεια.

3. Κράτησε πλήρες αρχείο (μισθωτήριο, αποδείξεις, επικοινωνίες).

4. Αν βρίσκεσαι σε περιοχή με έντονη βραχυχρόνια μίσθωση, παρακολούθησε τις ζώνες περιορισμών. Εκεί μπορεί να αυξηθούν επιλογές μακροχρόνιας μίσθωσης με τον χρόνο.

Για ιδιοκτήτες μακροχρόνιας μίσθωσης

1. Δούλεψε με πλήρη νομιμότητα στα μισθωτήρια και στις δηλώσεις.

2. Υπολόγισε καθαρό έσοδο μετά από φόρους, συντήρηση και κενά διαστήματα.

3. Αν εξετάζεις ανακαίνιση, κάνε τεχνική εκτίμηση κόστους πριν κλειδώσεις μίσθωμα. Η αγορά τιμωρεί τις πρόχειρες λύσεις.

Για ιδιοκτήτες/διαχειριστές βραχυχρόνιας μίσθωσης

1. Έλεγξε αν το ακίνητο βρίσκεται σε ζώνη περιορισμών.

2. Πριν από κάθε μεταβίβαση, υπολόγισε τον κίνδυνο απώλειας δυνατότητας επανεγγραφής στη βραχυχρόνια μίσθωση, όπου ισχύει ο κανόνας διαγραφής.

3. Διάλεξε στρατηγική με βάση πραγματικά στοιχεία εσόδων/εξόδων και όχι με την «αίσθηση» της αγοράς.

Συχνές ερωτήσεις

Τα μέτρα θα ρίξουν τα ενοίκια άμεσα;

Το πακέτο στοχεύει πρωτίστως στην προσφορά, άρα λειτουργεί με χρονική υστέρηση. Η άμεση επίδραση συνήθως είναι περιορισμένη. Η ουσία κρίνεται από την εφαρμογή και από το πόσα σπίτια θα μπουν πράγματι στη μακροχρόνια αγορά.

Τι ισχύει αν αγοράσω ακίνητο σε περιοχή με περιορισμούς βραχυχρόνιας μίσθωσης;

Σε περιοχές περιορισμών, η μεταβίβαση μπορεί να ενεργοποιεί διαγραφή από το μητρώο και να μην επιτρέπει επανεγγραφή όσο ισχύει ο περιορισμός. Αυτό απαιτεί έλεγχο πριν από κάθε αγορά/μεταβίβαση.

Ποιος μπορεί να μπει στο «Κατασκευάζω-Νοικιάζω»;

Το πλαίσιο περιγράφει συμμετοχή νομικών προσώπων που δραστηριοποιούνται σε κατασκευές ή διαχείριση ακινήτων, με υποχρέωση μακροχρόνιας μίσθωσης τουλάχιστον δέκα ετών και προκαθορισμένου μισθώματος.

Πώς θα ξέρω αν δικαιούμαι την επιστροφή ενοικίου;

Η ρύθμιση αφορά συγκεκριμένες κατηγορίες εργαζομένων (εκπαίδευση και υγεία) που μισθώνουν στον τόπο υπηρεσίας τους εκτός συγκεκριμένων περιοχών. Χρειάζονται οι τελικές οδηγίες εφαρμογής για ακριβή βήματα και δικαιολογητικά.

Τι να παρακολουθείς τις επόμενες ώρες

• Το τελικό κείμενο του νομοσχεδίου και τις διατυπώσεις για τις ζώνες περιορισμών σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.

• Τις οδηγίες εφαρμογής για την επιστροφή ενοικίου (δικαιολογητικά, τρόπος καταβολής, χρόνος).

• Τις τεχνικές λεπτομέρειες ένταξης στο «Κατασκευάζω-Νοικιάζω» (όροι, έλεγχοι, διάρκεια, προκαθορισμένα μισθώματα).